Gebäudeart – Ein zentraler Begriff der Immobilienbewertung

Was ist die Gebäudeart?

Die Gebäudeart ergibt sich aus dem Zweck, für den ein Gebäude überwiegend genutzt wird. Sie ist ein wesentliches Grundstücksmerkmal, das im Rahmen der Immobilienbewertung gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) herangezogen wird. Die Zuordnung eines Bewertungsobjekts zu einer bestimmten Gebäudeart erfolgt dabei stets auf Grundlage seiner tatsächlichen Nutzung.

Die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010), die als zentrale Datengrundlage im Sachwertverfahren dienen, unterscheiden eine Vielzahl von Gebäudearten. Zu den wichtigsten Kategorien zählen:

• Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

• Doppel- und Reihenhäuser

• Mehrfamilienhäuser

• Wohnhäuser mit Mischnutzung sowie Banken und Geschäftshäuser

• Bürogebäude

• Gewerbe- und Industriegebäude wie Produktionshallen und Lagergebäude

• Sondergebäude wie Schulen, Krankenhäuser oder Hotels

Jede Gebäudeart wird zusätzlich in verschiedene Standardstufen unterteilt, die den Ausstattungsgrad des Gebäudes widerspiegeln – von einfachem bis gehobenem Standard. Die korrekte Einordnung ist entscheidend, da sie die Kostenkennwerte bestimmt, die zur Berechnung der Herstellungskosten und letztlich des Sachwerts herangezogen werden. Darüber hinaus beeinflusst die Gebäudeart weitere Bewertungsparameter wie die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, den Liegenschaftszinssatz und die Ermittlung der Brutto-Grundfläche.

Wurde ein Gebäude nachhaltig umgenutzt – beispielsweise ein ehemaliges Bürogebäude zu Wohnzwecken –, ist bei der Zuordnung die aktuelle Nutzung maßgeblich. Dies stellt sicher, dass die Bewertung stets die realen Gegebenheiten abbildet.

Gebäudeart im Kontext von München

Für den Immobilienmarkt in München, der durch eine konstant hohe Nachfrage, begrenztes Flächenangebot und ein entsprechend hohes Preisniveau geprägt ist, spielt die exakte Bestimmung der Gebäudeart eine besonders wichtige Rolle. Die bayerische Landeshauptstadt weist eine große Vielfalt an Gebäudearten auf – von historischen Altbauten und gründerzeitlichen Mehrfamilienhäusern in zentralen Lagen bis hin zu modernen Einfamilienhäusern und Reihenhausanlagen in den Außenbezirken.

Die Preisspannen zwischen den verschiedenen Gebäudearten sind in München erheblich: Während freistehende Einfamilienhäuser im Durchschnitt Quadratmeterpreise von rund 12.000 Euro erzielen, liegen Reihenhäuser bei etwa 8.600 Euro pro Quadratmeter. Diese deutlichen Unterschiede unterstreichen, wie wesentlich die präzise Klassifikation der Gebäudeart für eine marktgerechte Immobilienbewertung ist.

Auch die Zunahme energetisch sanierter Objekte sowie die Entwicklung neuer Stadtquartiere wie das Werksviertel oder der Siemens Campus verändern die Verteilung und Relevanz einzelner Gebäudearten im Münchner Stadtgebiet kontinuierlich. Eine fachkundige Bewertung berücksichtigt diese lokalen Besonderheiten und ordnet das jeweilige Objekt sachgerecht ein.

Wenn Sie eine professionelle Immobilienbewertung benötigen oder weitere Fragen haben, wenden Sie sich gerne an uns für eine erste kostenfreie Beratung.