Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten für München & Umland: Präzises Gutachten zum fairen Preis

Ein Verkehrswertgutachten ist in München und Umgebung in vielen Situationen eine sinnvolle Investition. Besonders bei rechtlichen Angelegenheiten sorgt es für einen klaren Sachverhalt. Ob das auch in Ihrem Fall so ist, erfahren Sie in unserem nachfolgenden Artikel.

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Was ist überhaupt ein Verkehrswertgutachten?

Der Begriff Verkehrswertgutachten setzt sich aus den beiden Begriffen "Gutachten" sowie "Verkehrswert" zusammen. Ein Gutachten ist eine schriftlich aufbereitete und begründete Aussage eines Sachverständigen, im Falle eines Verkehrswertgutachtens ist dies eine Aussage über den Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks.

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) gibt gemäß §194 BauGB (Baugesetzbuch) an, wie viel eine Immobilie aufgrund der Marktsituation, der Lage des Grundstücks sowie aufgrund des Zustands der Immobilie, zu einem bestimmten Stichtag wert ist.

Zusammengefasst:

Der Verkehrswert ist der Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Datum. Ein Verkehrswert-Gutachten ist die schriftliche Dokumentation und Herleitung der Berechnungen des Verkehrswerts.

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Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Ein Verkehrswertgutachten ist immer dann notwendig, wenn das Finanzamt involviert ist oder wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt.

In folgenden Beispielen ist dies der Fall:

  • Im Erbfall: Für eine gerechte Erbteilung sowie zur Ermittlung der Erbschaftssteuer wird ein Verkehrswertgutachten benötigt.

  • Bei einer Schenkung: Sofern das Vermögen schon vor dem Tod "vererbt" bzw. verschenkt werden soll, ist ebenfalls ein Verkehrswertgutachten vonnöten, um die Schenkungssteuer zu ermitteln.

  • Bei einer Scheidung: Falls es während einer Scheidung zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, wird mithilfe eines Verkehrswertgutachtens neutral und objektiv bestimmt, welche Partei wem wie viel an Ausgleich bezahlen muss (Zugewinnausgleich)

  • Bei einer Zwangsversteigerung: Im Fall eines Zwangsversteigerungsverfahrens wird über ein Verkehrswertgutachten das Mindestgebot für die Zwangsversteigerung festgesetzt.

In allen anderen Fällen ist ein Verkehrswertgutachten zwar zu empfehlen, jedoch nicht zwingend erforderlich. 

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Das sind die Vorteile eines Verkehrswertgutachtens

Besonders, wenn es um Immobilien und Grundstücke geht, sind große Summen im Spiel. Insbesondere im Freistaat und ganz besonders in München, dem teuersten Immobilienmarkt Deutschlands, sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren und Jahrzehnten geradezu explodiert.

Deswegen kann hier ein Gutachten, das einen Immobilienwert ermittelt, der wenige Prozent geringer bzw. höher ist, je nach Größe der Immobilie viele Zehntausende bis Hunderttausende an Euro ausmachen.

Nachfolgend haben wir Ihnen zur Veranschaulichung ein paar Beispiele aufgelistet (klicken, um mehr zu erfahren):

  • Erklärung: In Fällen von Erbschaft oder Scheidung bietet das Gutachten eine neutrale Grundlage zur Wertbestimmung der Immobilie.

    Beispiel: Bei einer Erbschaft muss der Wert einer Immobilie fair zwischen den Erben aufgeteilt werden. Das Gutachten sorgt dafür, dass jeder Erbe seinen gerechten Anteil basierend auf dem tatsächlichen Wert erhält.

  • Erklärung: Eine genaue Bewertung der Immobilie kann dazu beitragen, die Erbschaftssteuer zu reduzieren, insbesondere wenn durch diese Bewertung der Wert der Immobilie unter die Freigrenze fällt, die für die Erbschaftssteuer relevant ist.

    Beispiel: Angenommen, die Freigrenze für die Erbschaftssteuer liegt bei 400.000 €. Ohne Gutachten könnte die geerbte Immobilie fälschlicherweise mit 450.000 € bewertet werden, was eine Steuerpflicht auslöst. Ein Verkehrswertgutachten bewertet die Immobilie jedoch realistischerweise mit 380.000 €, wodurch sie unter der Freigrenze bleibt und somit keine Erbschaftssteuer anfällt. Dies könnte eine erhebliche Steuerersparnis bedeuten.

  • Erklärung: Ähnlich wie bei der Erbschaftssteuer kann ein Verkehrswertgutachten dabei helfen, den realistischen Wert einer Immobilie bei einer Schenkung festzustellen und somit möglicherweise die Schenkungssteuer zu reduzieren, falls der bewertete Wert unter den steuerlichen Freibeträgen liegt.

    Beispiel: Nehmen wir an, der steuerliche Freibetrag für eine Schenkung liegt bei 300.000 €. Ohne ein genaues Gutachten könnte eine Immobilie mit 320.000 € bewertet werden, was zu einer Steuerpflicht führt. Ein Verkehrswertgutachten stellt jedoch fest, dass der reale Wert der Immobilie nur 280.000 € beträgt. Dadurch fällt die Schenkung unter den Freibetrag und es entsteht keine Schenkungssteuer.

  • Erklärung: Für Investoren bietet das Gutachten Sicherheit bei der Bewertung des Potenzials einer Immobilie.

    Beispiel: Sie überlegen, eine Immobilie als Investition zu kaufen. Das Gutachten zeigt, dass der Wert der Immobilie in einer aufstrebenden Gegend voraussichtlich steigen wird, was Ihre Entscheidung für den Kauf bestärkt.

  • Erklärung: Ein unabhängiges Gutachten kann bei Meinungsverschiedenheiten über den Wert einer Immobilie Klarheit schaffen.

    Beispiel: Zwei Geschäftspartner streiten sich über den Wert einer gemeinsamen Immobilie. Das Gutachten liefert einen objektiven Wert, der hilft, den Streit beizulegen und eine faire Lösung zu finden.

Wer darf Verkehrswertgutachten erstellen?

Dass ein Verkehrswertgutachten vom Finanzamt oder vor dem Gericht anerkannt wird, muss es in der Regel von einem ISO-zertifizierten Immobiliengutachter oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt worden sein.

Andere Sachverständige, die keinen solchen Qualifikationsnachweis vorweisen können, können zwar ein solches Verkehrswertgutachten erstellen, jedoch wird das Finanzamt oder das Gericht ein solches Gutachten mit hoher Wahrscheinlichkeit ablehnen (und Sie bleiben im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen).

Deswegen sollten Sie in einem solchen Fall darauf achten, dass Sie mit einem Immobiliengutachter zusammenarbeiten, der eine dieser Qualifikationen nachweisen kann.

Gut zu wissen:

Alle unsere Immobiliengutachter & Sachverständigen erfüllen die notwendigen Qualifikationen, um ein Verkehrswertgutachten erstellen zu können. Ob bei Ihnen ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist oder nicht, ermitteln wir gerne mit Ihnen in einem ersten unverbindlichen Gespräch.

Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?

Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind folgende Schritte notwendig:

  1. Beschaffung der Unterlagen: Um den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen zu können, werden Unterlagen wie Baugenehmigungen, ein aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse und weitere Dokumente benötigt.

  2. Besichtigung der Immobilie: Um den Zustand Ihrer Immobilie richtig einschätzen zu können, ist eine Begutachtung des Gebäudes durch uns als Gutachter bei Ihnen vor Ort notwendig

  3. Berechnung des Verkehrswerts: Wenn alle Unterlagen vorliegen und die Besichtigung durchgeführt wurde, kann mit der Berechnung des Verkehrswerts begonnen werden.

  4. Erstellung des Gutachtens: Sobald der Wert feststeht, kann das Gutachten geschrieben werden, in welchem jeder Schritt verständlich dargelegt wird, sodass der ermittelte Immobilienwert für jeden nachvollziehbar ist.

Diese Bewertungsmethoden dürfen eingesetzt werden

In Bayern und Deutschland sind nach der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei Bewertungsverfahren für die Berechnung des Verkehrswerts zugelassen. Dabei ist vorgegeben, dass die Verfahren gewählt werden müssen, die für den jeweiligen Immobilientyp und die Zielsetzung des Auftraggebers am geeignetsten ist, um den Verkehrswert verlässlich zu ermitteln. Welches der Verfahren am passendsten ist, hängt von der jeweiligen Immobilie ab.

  • Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren bestimmt den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten, die kürzlich verkauft wurden. Es wird bevorzugt bei Wohnimmobilien wie Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen angewendet, wo es viele vergleichbare Objekte gibt.

  • Sachwertverfahren: Hier wird der Wert einer Immobilie basierend auf den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Wert des Grundstücks berechnet. Dieses Verfahren ist besonders geeignet für spezielle Immobilien, wie zum Beispiel einzigartige Einfamilienhäuser, für die es keine vergleichbaren Verkaufsobjekte gibt.

  • Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der erzielbaren Mieteinnahmen und wird bevorzugt bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien eingesetzt, deren Hauptwert in den zu erwartenden Erträgen liegt.

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So ist ein Verkehrswertgutachten aufgebaut

Ein klassisches Verkehrswertgutachten gliedert sich in folgende Abschnitte:

  1. Allgemeine Angaben / Vorbemerkungen: Hier werden grundlegende Informationen wie der Auftrag, der Wertermittlungsstichtag, der Zweck des Gutachtens, die Details zum Auftraggeber und Eigentümer, Informationen zur Ortsbesichtigung und zu den objektbezogenen Unterlagen und Informationen geliefert.

  2. Grundstück: Dieser Teil beschreibt die Lage des Grundstücks (sowohl die Makro- als auch die Mikrolage und Infrastruktur), die demografischen Daten, Grundstücksbeschreibung, -erschließung und wichtige rechtliche Angaben (z.B. Grundbuch).

  3. Beschreibung des Gebäudes und der Außenanlagen: Hier wird das Gebäude selbst, inklusive Baujahr, Gebäudeart, Konstruktion, Ausbau und Raumausstattung, technische Ausstattung, besondere Bauteile und die Außenanlagen detailliert beschrieben.

  4. Gesamteindruck: Eine zusammenfassende Beurteilung des Bewertungsobjektes.

  5. Ermittlung des Verkehrswerts: Dies ist der Kern des Gutachtens, wo verschiedene Verfahren (wie das Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren) angewendet werden, um den Verkehrswert der Immobilie zu berechnen.

  6. Berücksichtigung wertrelevanter Rechte und Belastungen: Hier werden alle rechtlichen Aspekte, die den Wert beeinflussen können, berücksichtigt.

  7. Plausibilitätsprüfung: Eine Überprüfung der gesamten Wertermittlung auf ihre Plausibilität.

  8. Verkehrswert am Wertermittlungsstichtag: Der festgestellte Wert der Immobilie zum Stichtag der Bewertung.

  9. Schlusserklärung des Sachverständigen: Der abschließende Teil, in dem der Gutachter seine Einschätzungen und Schlussfolgerungen darlegt.

Zusätzlich enthält das Gutachten Anlagen wie Auszüge aus der Liegenschaftskarte, Grundbuchauszüge, Karten, Fotodokumentationen, Grundrisse und weitere relevante Dokumente, die zur Wertermittlung herangezogen wurden.

Jeder dieser Teile trägt dazu bei, ein vollständiges und genaues Bild vom Marktwert einer Immobilie zu vermitteln.

Verkehrswertgutachten erstellen lassen

Ein Verkehrswertgutachten von einem zertifizierten Immobiliengutachter erstellen zu lassen, ist in vielen Fällen eine gute Idee. Sie erhalten damit die Sicherheit für weitere Entscheidungen und unsere Sachverständige stehen Ihnen gerne bei weiteren Fragen und dem weiteren Vorgehen beratend zur Seite.

Sofern auch Sie sich überlegen, ob ein Verkehrswertgutachten für Ihre Situation die passende Lösung sein könnte, würden wir uns sehr freuen, Sie und Ihr Anliegen in einem ersten telefonischen Gespräch kennenlernen zu dürfen. Senden Sie uns alternativ eine E-Mail oder nutzen Sie online unser unten stehendes Kontaktformular.

Wir freuen uns auf Sie.

Ihr Team der WERTGENAU Immobiliengutachter München

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Häufig gestellte Fragen zum Thema Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten oder Marktwertgutachten: Was ist der Unterschied?

Während ein Verkehrswertgutachten den Preis bestimmt, der zu einem festgelegten Bewertungszeitpunkt auf dem Markt erzielbar wäre, fokussiert sich ein Marktwertgutachten auf den aktuellen Marktwert unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage. Daraus folgt: Der einzige Unterschied ist der gewählte Zeitpunkt, auf den sich der Wert der Immobilie bezieht.

Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Ein Verkehrswertgutachten ist unbegrenzt gültig, aber nur für den festgelegten Stichtag. Wenn der Wert für ein neues Datum benötigt wird, muss ein neues Gutachten erstellt werden. Teile des vorherigen Gutachtens können in manchen Fällen wiederverwendet werden, um Zeit und Kosten zu sparen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Verkehrswertgutachten und einem Kurzgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) ist umfangreich und gesetzlich standardisiert, während ein Kurzgutachten kürzer und flexibler in der Ausführung ist. Das Verkehrswertgutachten enthält alle notwendigen Abschnitte und berücksichtigt umfassend alle relevanten Daten, was es vor Gericht und beim Finanzamt anerkannt macht. Ein Kurzgutachten hingegen verzichtet oft auf bestimmte Unterlagen und detaillierte Erläuterungen, um Kosten zu sparen und schneller Ergebnisse zu liefern, was jedoch zu Ungenauigkeiten führen kann. Daher wird ein Kurzgutachten in der Regel nicht von Finanzämtern und Gerichten akzeptiert.

Was darf ein Verkehrswertgutachten kosten?

Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens variieren stark und hängen von mehreren Faktoren ab:

  • Art der Immobilie: Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind günstiger zu begutachten als Mehrfamilienhäuser oder Industriegebäude.
  • Vorliegen der Unterlagen: Fehlende Unterlagen müssen von Behörden angefordert werden, was zusätzliche Gebühren verursacht.
  • Komplexität des Falls: Besondere rechtliche Bedingungen wie Erbbaurecht oder Nießbrauchrecht erhöhen den Aufwand und die Kosten.
  • Anfahrt und Arbeitszeit: Die Kosten steigen mit der benötigten Arbeitszeit und Anfahrtsweg.

Richtpreise beginnen bei etwa 1.700 Euro und steigen mit der Größe und Komplexität der Immobilie. Bei besonders anspruchsvollen Objekten wie Hotelanlagen oder Industriekomplexen können die Kosten deutlich höher sein. Gerne erstellen wir Ihnen ein unverbindliches Angebot für Ihre Immobilie.

Gutachtenkosten können in bestimmten Fällen steuerlich abgesetzt werden, beispielsweise wenn sie für vermietete Immobilien zur Kreditaufnahme, zur Instandsetzung oder Modernisierung benötigt werden. 

Welche Behörden sind für München und Umland zuständig?

Nachfolgend für Sie eine Liste der zuständigen Behörden für eine Immobilienbewertung in unserer Landeshauptstadt München:

Grundbuchamt München
Teil des Amtsgerichts München
Infanteriestraße 5
80325 München

Telefon: 089 559706
Webseite: www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/muenchen/verfahren_08.php

Katasteramt München
Prinzregentenstraße 5
80538 München

Telefon: 089 216380
Webseite: www.adbv-muenchen.de

Gutachterausschuss München
Marsstraße 22
80335 München

Telefon: 089 23382378
Webseite: www.gutachterausschuss-muenchen.de

Bodenrichtwert für München

Die Bodenrichtwerte für München und Umland kann gegen ein Entgelt beim Bodenrichtwertinformationssystem der Landeshauptstadt München (BORIS) erhalten werden.

Webseite: bodenrichtwerte-muenchen.de

Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Für ein Verkehrswertgutachten werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Grundbuchauszug: Aktuell und nicht älter als 3 Monate.
  • Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wichtig bei Wohnungs- und Teileigentum.
  • Aktueller Katasterplan: Detaillierte Karte im Maßstab 1:500.
  • Baulastauskunft: Informationen über rechtliche Verpflichtungen.
  • Planungsrechtliche Auskunft: Geltende Bebauungspläne und Vorgaben.
  • Auskunft zu bergbaulichen Einflüssen: Falls relevant.
  • Altlastenauskunft: Informationen über frühere Verschmutzungen.
  • Auskunft über Erschließungsbeiträge: Beiträge für die Erschließung des Grundstücks.
  • Auskunft zur Wohnungsbindung: Eventuelle Bindungen bei der Nutzung.
  • Genehmigungs- und Bestandsunterlagen: Grundrisse, Gebäudeschnitte, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibungen.

Zusätzliche Unterlagen bei vermieteten oder verpachteten Immobilien:

  • Aufstellung bestehender Miet- und Pachtverhältnisse: Detaillierte Liste der Verträge.
  • Wirtschaftsplan der Hausverwaltung: Geplante und laufende Kosten.
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Einblick in Beschlüsse und Diskussionen.

Hinweis: Wir können die Beschaffung der Unterlagen für Sie übernehmen. In der Regel reicht es, wenn Sie den Grundbuchauszug besorgen. Vorhandene Unterlagen können wir beim Besichtigungstermin gemeinsam prüfen. 

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