Gutachten für die Zwangsversteigerung
Wenn die Zwangsversteigerung der Immobilie droht, wird das ganze Leben auf den Kopf gestellt. Worauf Eigentümer in dieser herausfordernden Situation achten sollten und welch wichtige Rolle das Verkehrswertgutachten jetzt spielt, haben Ihre Immobiliengutachter aus München in folgendem Ratgeber für Sie zusammengefasst. Auch Kaufinteressenten finden hier wertvolle Hinweise, worauf bei der Ersteigerung einer Immobilie aus München und Umgebung zu achten ist.
Gutachten für Zwangsversteigerung
Auf den Punkt gebracht
Eigentümer, deren Haus oder Wohnung zwangsversteigert werden soll, sehen sich mit vielen Fragen und Herausforderungen konfrontiert. Gibt es eine Möglichkeit, die Zwangsversteigerung noch abwenden? Wie stelle ich sicher, dass meine Immobilie nicht unter Wert versteigert wird und ich auf den Schulden sitzenbleibe? Bin ich verpflichtet, den Sachverständigen für die Ermittlung des Verkehrswerts ins Haus zu lassen?
Einen kompetenten und erfahrenen Immobilienexperten an der Seite zu haben, ist im Fall von Zwangsversteigerungen immer sinnvoll. Unsere Gutachter stehen Ihnen gerne zur Verfügung, beraten Sie individuell zu Ihren Möglichkeiten und prüfen bei Bedarf, ob der vom Amtsgericht veranschlagte Verkehrswert angemessen ist.
Zu einer Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie kommt es dann, wenn Sie als Schuldner Ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können - beispielsweise, wenn Sie nicht mehr in der Lage sind, die Raten für Ihren Hauskredit zu bedienen. Die Bank hat dann ein Pfändungsrecht und kann beim zuständigen Bezirks- oder Amtsgericht die Zwangsversteigerung beantragen.
Für die Antragstellung benötigt der Gläubiger einen Vollstreckungstitel. In den meisten Fällen dient die Grundschuld, die sich die Bank als Sicherheit bei der Darlehensgewährung im Grundbuch eintragen lässt, als dieser Vollstreckungstitel. Ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage gegen den Schuldner ist für die Einleitung der Zwangsversteigerung in der Regel nicht notwendig.
Sie sind unsicher, ob in Ihrer Situation die Hilfe eines Immobiliengutachters sinnvoll ist? Dann kontaktieren Sie uns - wir beraten Sie gerne!
Da es sich bei einer Zwangsversteigerung um ein staatliches Vollstreckungsverfahren handelt, gelten strenge gesetzliche Spielregeln, zu finden im "Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung" (ZVG).
Nachdem der Antrag auf Zwangsversteigerung von den Gläubigern (in der Regel die Bank) beim Gericht eingereicht wurde, wird dieser vom Amtsgericht geprüft. Für diese Prüfung ist der Rechtspfleger als zuständiges Vollstreckungsorgan verantwortlich. Sind die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung erfüllt, ordnet der Rechtspfleger die Zwangsversteigerung der Immobilie durch einen sogenannten Anordnungsbeschluss an. Im Zuge dessen wird auch ein Versteigerungsvermerk in das Grundbuch (Abteilung II) eingetragen, um das Verfahren öffentlich zu machen.
Im nächsten Schritt bestellt der Rechtspfleger einen Sachverständigen, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Bei der Auswahl des Sachverständigen ist das Gericht grundsätzlich frei. Diese Verkehrswertermittlung ist ein zentraler Bestandteil des Verfahrens, da sie als Grundlage für den Mindestversteigerungswert der Immobilie dient.
In der Regel beauftragt der Rechtspfleger einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für das Versteigerungsobjekt. Die korrekte Berechnung des Verkehrswerts ist dabei im Sinne beider Parteien, denn wenn der Erlös aus der Versteigerung ausreicht, um die Schulden vollständig zu begleichen, profitieren davon sowohl die Gläubiger als auch der Schuldner.
Alternativ kann das Vollstreckungsgericht auch auf ein bereits vorhandenes Gutachten zurückgreifen, was in der Realität jedoch nahezu nie gemacht wird. In jedem Fall gilt: Sie werden darüber benachrichtigt, bei welchem Sachverständigen das Gericht ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB in Auftrag gegeben hat. Danach haben Sie 14 Tage Zeit, um der Auswahl des Gerichts gegebenenfalls zu widersprechen.
Durch einen gerichtlichen Beschluss (Verkehrswertfestsetzungsbeschluss) wird letztlich der Verkehrswert der Immobilie festgesetzt. Gegen diesen Beschluss können beide Parteien Einspruch einlegen, sofern sie Zweifel an dessen Richtigkeit haben ("sofortige Beschwerde" genannt). Für Sie als Immobilieneigentümer bedeutet das: Befürchten Sie, dass das Gericht den Immobilienwert zu niedrig angesetzt hat, haben Sie das Recht, Ihrerseits einen Sachverständigen zu beauftragen.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Vorlage eines eigenen Gutachtens oder einer gutachterlichen Stellungnahme allein nicht ausreicht. Stattdessen müssen Sie zunächst gegen den Verkehrswertfestsetzungsbeschluss mit der "sofortigen Beschwerde" vorgehen, um dessen Rechtskraft zu verhindern. Im Rahmen dieses Rechtsmittels muss dargelegt werden, aus welchen Gründen der festgesetzte Verkehrswert als nicht korrekt erachtet wird. Hierbei kann ein eigenes Gutachten oder eine gutachterliche Stellungnahme unterstützend bei der Argumentation wirken.
Sobald das Gericht einen Termin für die Zwangsversteigerung festgelegt hat, geht dieser Ihnen per Post zu. Außerdem werden Versteigerungstermine über folgende Kanäle bekannt gegeben:
Mit dem Schreiben, das Sie über den Versteigerungstermin informiert, teilt das Gericht Ihnen auch den festgesetzten Verkehrswert sowie das Mindestgebot mit. Für den ersten Versteigerungstermin existieren spezifische Regelungen bezüglich der Gebotshöhe: Wird das Meistgebot nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts erreichen (7/10-Grenze), kann der Zuschlag auf Antrag versagt werden. Dies bedeutet, dass bei Geboten unter dieser Grenze ein zweiter Versteigerungstermin anberaumt wird, es sei denn, der Gläubiger entscheidet sich, den Zuschlag trotzdem zu erteilen. Fällt das Meistgebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts (5/10-Grenze), muss das Gericht von Amts wegen den Zuschlag versagen, unabhängig von einem Antrag.
Für den zweiten Versteigerungstermin gelten die Wertgrenzen nicht mehr. Das bedeutet, Gebote können auch dann zum Zuschlag führen, wenn sie unter 50 Prozent des Verkehrswerts liegen. Dies öffnet den Raum für niedrigere Gebote, die im ersten Termin nicht zum Zuschlag geführt hätten.
Für ein aussagekräftiges Wertgutachten ist eine Begutachtung der Immobilie vor Ort unbedingt erforderlich. Dem Sachverständigen Zutritt zum Haus oder zur Eigentumswohnung zu gewähren, ist dabei auch im Sinne der Immobilienbesitzer, denn nur dann können alle relevanten Faktoren in die Bewertung mit einbezogen werden. Zwar kann der Sachverständige auch ohne Begehung der Immobilie ein Gutachten erstellen - der Verkehrswert wird dann aber höchstwahrscheinlich niedrigerer ausfallen, weil wertsteigernde Faktoren nicht in die Wertermittlung mit einfließen. Der Gutachter nimmt dann einen Abschlag nach seiner fachlichen Einschätzung vor, die in der Praxis häufig bei "lediglich 10.000 Euro" liegen, wenn es keine Anhaltspunkte gibt, dass die Immobilie in einem besonders schlechten Zustand ist. Schlimmstenfalls fällt der Erlös aus der Zwangsversteigerung dann so gering aus, dass Schulden zurückbleiben.
Nachdem das Gericht einen Gutachter beauftragt hat, wird dieser Sie und die Gläubiger anschreiben und Ihnen einen Terminvorschlag unterbreiten. Zwischen dem Terminvorschlag und dem Termin selbst müssen dabei mindestens 14 Tage liegen. Grundsätzlich sind alle Parteien einzuladen - es gibt allerdings keine Verpflichtung, auch tatsächlich am Ortstermin teilzunehmen.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung ersteigern, kann der Kaufpreis des Objekts oft deutlich unter dem Verkehrswert liegen – dies hängt jedoch stark von der Nachfrage und der Stärke der Konkurrenz ab. Ein wichtiger Hinweis für diejenigen, die eine Immobilie in München oder einer anderen Stadt ersteigern möchten: Es besteht grundsätzlich kein Rechtsanspruch darauf, die Immobilie vor dem Versteigerungstermin von innen zu besichtigen. Es ist daher ratsam, sich im Vorfeld so umfassend wie möglich zu informieren.
Das Verkehrswertgutachten (gem. § 194 BauGB), welches für die Bewertung der Immobilie zentral ist, liegt in der Regel bei der Geschäftsstelle des Gerichts zur Einsicht aus und ist oft auch auf den Versteigerungsportalen im Internet abrufbar. Auch während des Versteigerungstermins besteht die Möglichkeit, das Gutachten vor Ort einzusehen. Dies ermöglicht Ihnen, sich ein genaueres Bild von der Immobilie und ihrem Wert zu machen. Beachten Sie beim Studium des Gutachtens insbesondere den Bewertungsstichtag: Je älter das Gutachten, desto größer ist das Risiko, dass sich der Zustand der Immobilie seitdem verändert hat.
Haben Sie die Immobilie erst einmal ersteigert und entdecken dann Mängel, besteht kein Anspruch auf Gewährleistung. Es ist deshalb von großer Bedeutung, dass Sie das Immobiliengutachten kritisch auf seine Plausibilität hin überprüfen.
Tipp: Wenn Sie das Gebäude von außen besichtigen, lassen Sie sich von einem Sachverständigen begleiten. Bei Eigentumswohnungen kann es sich zudem lohnen, Kontakt zum Verwalter aufzunehmen – beispielsweise, um die Höhe der Instandhaltungsrücklage zu erfragen oder um zu klären, ob in naher Zukunft kostenintensive Maßnahmen an der Immobilie geplant sind.
Sie haben Fragen rund um das Thema Zwangsversteigerung? Sie befürchten, dass der Wert Ihrer Immobilie in München im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens nicht korrekt ermittelt wurde? Was auch immer Ihr Anliegen ist: Wenn es um Immobilien geht, stehen Ihnen die Experten aus unserem Sachverständigenbüro zur Seite. Wir sind seit vielen Jahren im Raum München als Gutachter und Sachverständige tätig und bringen die nötige Kompetenz und Erfahrung mit, um Sie umfassend zu beraten und zu begleiten. Rufen Sie uns an, schreiben Sie uns eine E-Mail oder füllen Sie ganz einfach das Kontaktformular aus - unser Team nimmt sich gerne Zeit für Sie!
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