Ertragswertverfahren: So wird der Wert Ihrer Münchner Immobilie ermittelt

Wer eine vermietete Immobilie kaufen, verkaufen oder bewerten lassen möchte, stößt früher oder später auf den Begriff des Ertragswertverfahrens. Dieses Verfahren gehört zu den drei anerkannten Methoden der Immobilienbewertung in Deutschland und spielt insbesondere bei renditeorientierten Objekten eine zentrale Rolle. Im Gegensatz zum Sachwert- oder Vergleichswertverfahren steht hier nicht die bauliche Substanz der Immobilie im Vordergrund, sondern die Frage: Welchen wirtschaftlichen Nutzen bringt das Objekt – heute und in Zukunft?

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Bewertungsverfahren, das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert ist. Es dient dazu, den Verkehrswert einer Immobilie auf Basis ihrer nachhaltig erzielbaren Erträge – in der Regel der Mieteinnahmen – zu ermitteln.

Der Ertragswert setzt sich aus zwei wesentlichen Komponenten zusammen: dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Der Bodenwert wird dabei gesondert ermittelt, da Grund und Boden als weitgehend wertstabil gelten. Der Gebäudeertragswert hingegen ergibt sich aus dem sogenannten Reinertrag, also den Mieteinnahmen abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.

Dieser Reinertrag wird anschließend mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt dabei die marktübliche Renditeerwartung für eine bestimmte Immobilienart und Lage wider.

Die vereinfachte Formel lautet: Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert

Wichtig: Für die Berechnung werden nicht die tatsächlich vereinbarten Mieten herangezogen, sondern die ortsüblichen Vergleichsmieten. Dadurch soll eine realistische und marktgerechte Bewertung sichergestellt werden, unabhängig davon, ob ein Objekt aktuell unter- oder überhalb des Marktpreises vermietet ist.

Das Verfahren findet typischerweise Anwendung bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, gewerblich genutzten Objekten, gemischt genutzten Immobilien sowie Bewertungen im Rahmen von Erbschaften, Scheidungen oder Finanzierungen.

Ertragswertverfahren im Kontext von München

Für den Immobilienmarkt in München, der durch ein strukturell knappes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage gekennzeichnet ist, kommt dem Ertragswertverfahren eine besondere Bedeutung zu. Die Mietpreise in der bayerischen Landeshauptstadt zählen zu den höchsten in Deutschland – aktuelle Angebotsmieten für Wohnungen liegen im Durchschnitt bei über 25 Euro pro Quadratmeter, in besonders gefragten Lagen deutlich darüber. Für Investoren und Eigentümer bedeutet dies, dass der Ertragswert von Münchner Renditeimmobilien erheblich durch das lokale Mietniveau beeinflusst wird.

Gleichzeitig wirkt sich der Liegenschaftszinssatz auf die Bewertung aus: In Metropolen wie München ist dieser erfahrungsgemäß niedriger als in strukturschwächeren Regionen, was rechnerisch zu höheren Ertragswerten führt. Eine präzise und sachverständige Anwendung des Verfahrens ist daher unerlässlich, um den tatsächlichen Marktwert einer Münchner Immobilie realistisch abzubilden.

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