Ertragswert – Grundlage der Bewertung von Renditeimmobilien

Die Immobilienbewertung kennt verschiedene Methoden, um den Wert eines Objekts sachgerecht zu bestimmen. Eine der zentralen Methoden für vermietete oder gewerblich genutzte Objekte ist das Ertragswertverfahren. Es liefert den sogenannten Ertragswert – eine Kennzahl, die nicht die Bausubstanz, sondern die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Immobilie in den Mittelpunkt stellt. Gerade für Eigentümer von Renditeimmobilien, Investoren und Käufer ist dieser Wert von erheblicher Bedeutung.

Was ist der Ertragswert?

Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der sich aus den nachhaltig erzielbaren Einnahmen – in der Regel Miet- oder Pachteinnahmen – ergibt. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren, das die Herstellungskosten des Gebäudes bewertet, oder zum Vergleichswertverfahren, das auf Kaufpreisen ähnlicher Objekte basiert, steht beim Ertragswertverfahren die zukünftige Ertragskraft im Fokus.

Der Ertragswert setzt sich grundsätzlich aus zwei Komponenten zusammen: dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Der Bodenwert beschreibt den Wert des unbebauten Grundstücks und wird anhand von Bodenrichtwerten ermittelt, die vom örtlichen Gutachterausschuss regelmäßig veröffentlicht werden. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Reinertrag des Gebäudes – also den Mieteinnahmen abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis – multipliziert mit einem sogenannten Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger hängt von der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz ab.

Der Liegenschaftszinssatz ist dabei eine marktübliche Renditeerwartung, die vom Gutachterausschuss für verschiedene Immobilientypen und Lagen festgelegt wird. Er spiegelt wider, welche Verzinsung Investoren für vergleichbare Objekte am Markt erwarten. Das Ertragswertverfahren kommt vorrangig bei Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten, Bürogebäuden, Einzelhandelsflächen sowie anderen Gewerbeimmobilien zur Anwendung. Es ist eines von drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes und damit in der deutschen Bewertungspraxis fest verankert. Aufgrund der Komplexität der Berechnung und der Notwendigkeit fundierter Marktkenntnisse empfiehlt sich für eine rechtssichere und belastbare Wertermittlung stets die Beauftragung eines qualifizierten Sachverständigen.

Ertragswert im Kontext von München

Für den Immobilienmarkt in München, der trotz einer Stabilisierungsphase in den vergangenen Jahren durch eine anhaltend hohe Nachfrage und ein strukturell knappes Wohnraumangebot geprägt ist, kommt dem Ertragswertverfahren eine besondere Bedeutung zu. Die Neuvertragsmieten in München liegen im Stadtdurchschnitt bei 21 bis 23 Euro pro Quadratmeter, in Premiumlagen wie Altstadt-Lehel oder Bogenhausen sogar bis zu 30 Euro pro Quadratmeter. Diese vergleichsweise hohen Mietniveaus wirken sich direkt auf den Ertragswert aus: Je nachhaltiger und höher die erzielbaren Mieterträge, desto höher fällt in der Regel der ermittelte Ertragswert aus. Gleichzeitig sind in München die Liegenschaftszinssätze aufgrund der Marktlage traditionell niedrig, was die Vervielfältiger und damit den Ertragswert weiter steigen lässt. Für Eigentümer und Investoren bedeutet dies, dass eine präzise und marktgerechte Ermittlung des Ertragswertes in München besonders anspruchsvoll ist – und eine fundierte Kenntnis der lokalen Marktdaten unerlässlich macht.

Wenn Sie eine professionelle Immobilienbewertung benötigen oder weitere Fragen haben, wenden Sie sich gerne an uns für eine erste kostenfreie Beratung.