Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren für Immobilien in München: Präzisen Immobilienwert ermitteln

Bei der Wertermittlung von Immobilien kommen komplexe Verfahren zum Einsatz – eines davon ist das Vergleichswertverfahren. In welchen Situationen dieses Verfahren zur Immobilienbewertung bevorzugt angewendet wird, welche Faktoren den Vergleichswert beeinflussen und wo die Vor- und Nachteile dieser Methode liegen, haben Ihre Immobiliensachverständigen aus München nachfolgend für Sie zusammengefasst.

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Was ist das Vergleichswertverfahren für Immobilien?

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts von Immobilien nach § 15 ImmoWertV (Immobilienwertverordnung). Immobiliengutachter greifen auf das Vergleichswertverfahren zurück, um den Wert der Immobilie anhand von Vergleichswerten zu ermitteln. Da die Berechnung auf Basis von realen Kaufabschlüssen erfolgt, bildet die Methode das regionale Marktgeschehen besonders gut ab – allerdings nur dann, wenn tatsächlich genügend Werte für den Vergleich vorliegen. Fehlen diese, kommt je nach Immobilientyp alternativ das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

In Großstädten wie München stehen die Chancen gut, dass es für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke ausreichend Vergleichsdaten gibt, sodass das Vergleichswertverfahren in diesen Fällen besonders gut geeignet ist. Bereits in kleineren Städten mit Einwohnern zwischen 100.000 und 150.000 Einwohnern ist die Datenlage hingegen oftmals nicht aussagekräftig genug, um mit dem Vergleichswertverfahren zuverlässig den Wert der Immobilie zu berechnen.

Für welche Immobilien wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Ist die Datengrundlage gut, eignet sich das Vergleichswertverfahren für nahezu alle Immobilienarten - für Grundstücke und Reihenhäuser ebenso wie für Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Gutachter und Sachverständige nutzen es beispielsweise dann, wenn der aktuelle Verkehrswert im Rahmen einer Erbschaft, Schenkung oder Scheidung oder bei Immobilientransaktionen (Verkauf oder Kauf) exakt ermittelt werden soll.

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Direktes und indirektes Vergleichswertverfahren

Das direkte und das indirekte Vergleichswertverfahren unterscheiden sich vor allem hinsichtlich ihrer Datengrundlage. Liegen Kaufpreise von Objekten vor, die in puncto Lage, Größe, Ausstattung und Zustand der zu bewertenden Immobilie ähneln, nutzt der Sachverständige das direkte Vergleichswertverfahren. Es bietet sich beispielsweise an, wenn ein Nachbargrundstück mit ähnlichen Eigenschaften bereits verkauft wurde oder auch im Fall von Mehrparteienhäusern, in denen ähnliche Wohnungen erst kürzlich den Eigentümer gewechselt haben.

Gibt es keine direkten Vergleichswerte, erfolgt die Wertbestimmung anhand von Immobilienverkäufen aus der Vergangenheit - dann wendet der Sachverständige also das indirekte Vergleichswertverfahren an. Als Datengrundlage dienen die Werte vom örtlichen Gutachterausschuss. Dieser sammelt Angaben zu erfolgten Kaufabschlüssen, ordnet sie kategorisch und stellt sie bei berechtigtem Interessen gegen eine Gebühr zur Verfügung. Weitere mögliche Quellen für eine gute Vergleichsbasis sind:

  • aktuelle Immobilienangebote
  • Fachzeitschriften
  • eigene Datensammlungen mit Kaufpreisen
  • Marktberichte
  • kommerzielle Datenbanken
  • Ergebnisse aus Bieterverfahren

Der Sachverständige stellt beim indirekten Vergleichswertverfahren anhand der ihm vorliegenden Informationen eine Vergleichsgruppe zusammen, betrachtet einzelne Parameter und nimmt dann individuelle Anpassungen (Zu- und Abschläge) vor. Dabei gilt: Der Anpassungsfaktor muss weniger als 35 Prozent betragen, ansonsten sind die gewählten Immobilien als Vergleichsobjekte weder geeignet noch zulässig. 

Welche Faktoren beeinflussen den Vergleichswert einer Immobilie?

Welche verschiedenen Faktoren Einfluss auf den Vergleichswert einer Immobilie in München nehmen, hängt vor allem vom Immobilientyp ab. Bei der Bewertung von Grundstücken nimmt der Immobiliengutachter unter anderem die folgenden Aspekte in den Blick:

  • Grundstücksgröße
  • Erschließungsgrad (Anbindung an: öffentliche Straßen, Wasser und Abwasser, Strom, Kommunikation)
  • Bodenbeschaffenheit (Gibt es Altlasten aus früherer Nutzung? Ist der Boden für das geplante Gebäude geeignet?)
  • Nutzungsbeschränkungen (Abteilung II des Grundbuchs: Gibt es Einschränkungen oder Verbote hinsichtlich der Grundstücksnutzung?)
  • Bodenschätze
  • Mikrolage (Lärmbelästigung, zum Beispiel durch einen Flughafen; Luftemissionen etc.)

Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, spielen außerdem diese Faktoren eine Rolle:

  • Immobilienart (Wohnen, Gewerbe)
  • Größe
  • Bauweise (Massivbauweise, Holzbauweise etc.)
  • energetischer Zustand des Gebäudes
  • Ausstattungsqualität (Standard, gehoben etc.)
  • Verbote/Einschränkungen (zum Beispiel aufgrund von Denkmalschutz oder Grunddienstbarkeiten)
  • Bebauung in der direkten Nachbarschaft
  • Restnutzungsdauer
  • bei Mietobjekten: Höhe der Mieteinnahmen
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Welche Vorteile bietet das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist nicht ohne Grund das gängigste Wertermittlungsverfahren. Es wird von Sachverständigen routinemäßig eingesetzt und liefert zuverlässige Ergebnisse, insbesondere bei Standardimmobilien in Großstädten wie München - das heißt, bei unbebauten Grundstücken sowie bei Wohnimmobilien mit einer Größe zwischen 30 und 110 Quadratmetern. Hier finden in der Regel ausreichend Transaktionen statt, sodass die Wertermittlung eine realistische und plausible Abbildung des aktuellen Marktgeschehens liefert.

Was sind Nachteile des Vergleichswertverfahrens?

Ein wesentlicher Nachteil dieses Bewertungsverfahrens besteht darin, dass es bei einem Mangel an Vergleichsdaten praktisch nicht durchführbar ist. Im Idealfall liegen mindestens 30 bis 50 Objekte vor, die innerhalb der letzten zwei Jahre den Eigentümer gewechselt haben.

Für die Wertermittlung von Immobilien mit einzigartigen Eigenschaften ist das Verfahren ebenfalls nur schwer anwendbar, denn es gibt nur wenig Spielräume. Da Preise sich schnell verändern und oftmals ältere Daten herangezogen werden müssen, ist das Vergleichswertverfahren zudem recht fehleranfällig und sollte daher immer durch ein zweites Verfahren (Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren) abgesichert werden. Aufgrund der hohen Fehleranfälligkeit sollte das Vergleichswertverfahren ebenso wie die anderen Verfahren zur Immobilienbewertung ausschließlich von kompetenten und erfahrenen Sachverständigen und Gutachtern durchgeführt werden.

Gut zu wissen:

Alle unserer Immobiliengutachter & Sachverständigen erfüllen die notwendigen Qualifikationen, um das Vergleichswertverfahren im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens durchführen zu können. Wir besprechen gerne mit Ihnen am Telefon, was für Sie am besten geeignet ist.

Vergleichswertverfahren: Schritt für Schritt am Beispiel erklärt

Die professionelle Immobilienbewertung mittels Vergleichswertverfahren erfolgt in fünf Schritten:

  1. Begutachtung der zu bewertenden Immobilie und Sammlung von Informationen
  2. Einholung von Vergleichswerten
  3. Analyse der Vergleichswerte und Berücksichtigung individueller Vergleichsparameter
  4. Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts
  5. Ermittlung des endgültigen Vergleichswerts durch Zu- und Abschläge und Marktanpassung

Es folgt eine stark vereinfachte Beispielrechnung

Zu bewerten ist eine 75 Quadratmeter große Wohnung im 2. Obergeschoss mit Baujahr 2001. Die Ausstattung ist durchschnittlich, der Zustand der Immobilie entspricht dem Alter. Die Wohnung wird vom Eigentümer selbst genutzt, ist also nicht vermietet.

Anhand von Vergleichswerten vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt der Sachverständige einen durchschnittlichen Immobilienwert von 3.500 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Größe von 75 Quadratmetern ergibt sich ein vorläufiger Vergleichswert von:

  • 3.500 Euro x 75 qm = 262.500 Euro

Unterschiede zu den herangezogenen Vergleichsobjekten werden nun in Form von Zu- und Abschlägen berücksichtigt. Sind in der Wohnung beispielsweise Reparaturen in Höhe von 8.000 Euro erforderlich, sinkt der Vergleichswert entsprechend:

  • 262.500 Euro - 8.000 Euro = 254.500 Euro

Auch für die Lage an einer Hauptstraße, eine veraltete Heizungsanlage oder ein Wohnumfeld mit schlechtem Image werden Abschläge eingerechnet. Ist die Immobilie älter als die Vergleichsobjekte, muss dies ebenfalls bei der Berechnung via Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden.

Gegebenenfalls nimmt der Sachverständige im Anschluss eine zusätzliche Marktanpassung vor, um auch das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage in seine Wertermittlung mit einfließen zu lassen. Dabei spielt der sogenannte Marktanpassungsfaktor eine große Rolle: Liegt dieser beispielsweise bedingt durch die Lage bei 0,8, beträgt der realistische Verkehrswert für die Immobilie:

  • 254.500 Euro * 0,8 = 203.600 Euro

Verkehrswertermittlung gewünscht? Dann kontaktieren Sie uns

Sie wünschen eine professionelle Verkehrswertermittlung für Ihre Immobilie in München oder im Münchner Umland? Dann nehmen Sie zeitnah Kontakt zu uns auf oder vereinbaren Sie einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch. Wir ermitteln den Wert Ihrer Immobilie mithilfe des Vergleichswertverfahrens, beispielsweise im Rahmen eines Verkaufs oder Kaufs, und geben Ihnen dabei viele wertvolle Tipps mit auf den Weg. Rufen Sie uns in München an oder schreiben Sie uns eine E-Mail. Wir freuen uns auf Sie.

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Häufige Fragen zum Thema Vergleichswertverfahren

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Berechnung des Verkehrswerts von Immobilien nach § 15 ImmoWertV (Immobilienwertverordnung). Hierbei wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten ermittelt. Die Methode basiert auf realen Kaufabschlüssen und spiegelt daher das regionale Marktgeschehen gut wider, vorausgesetzt, es sind genügend Vergleichswerte vorhanden.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Immobilienarten, bei denen eine ausreichende Datengrundlage vorhanden ist. Dies schließt unbebaute Grundstücke, aber auch Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen ein. In Großstädten wie München sind oft genügend Vergleichsdaten verfügbar, während in kleineren Städten die Datenlage weniger aussagekräftig sein kann.

Welche Daten werden für das Vergleichswertverfahren benötigt?

Für die Verwendung des Vergleichswertverfahrens werden Verkaufsdaten vergleichbarer Immobilien benötigt, die in jüngster Zeit verkauft wurden, sowie Informationen zu Lage, Zustand, Größe und Ausstattung der Vergleichsobjekte.

Wie beeinflusst die Lage einer Immobilie den Vergleichswert?

Die Lage hat einen erheblichen Einfluss auf den Wert, da verschiedene Standorte unterschiedliche Attraktivität und damit verschiedene Preisniveaus haben können.

Was ist der Unterschied zwischen dem Vergleichswertverfahren und anderen Bewertungsverfahren?

Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren, das auf den zukünftigen Erträgen basiert, und zum Sachwertverfahren, das die Kosten zur Wiederherstellung der Immobilie berücksichtigt, basiert das Vergleichswertverfahren auf tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte.

Kann das Vergleichswertverfahren auch für Gewerbeimmobilien angewendet werden?

Ja, jedoch ist es bei Gewerbeimmobilien oft schwieriger, geeignete Vergleichsobjekte zu finden, weshalb häufiger das Ertragswertverfahren angewendet wird.

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