Bei der Wertermittlung von Immobilien kommen komplexe Verfahren zum Einsatz – eines davon ist das Vergleichswertverfahren. In welchen Situationen dieses Verfahren zur Immobilienbewertung bevorzugt angewendet wird, welche Faktoren den Vergleichswert beeinflussen und wo die Vor- und Nachteile dieser Methode liegen, haben Ihre Immobiliensachverständigen aus München nachfolgend für Sie zusammengefasst.
Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts von Immobilien nach § 15 ImmoWertV (Immobilienwertverordnung). Immobiliengutachter greifen auf das Vergleichswertverfahren zurück, um den Wert der Immobilie anhand von Vergleichswerten zu ermitteln. Da die Berechnung auf Basis von realen Kaufabschlüssen erfolgt, bildet die Methode das regionale Marktgeschehen besonders gut ab – allerdings nur dann, wenn tatsächlich genügend Werte für den Vergleich vorliegen. Fehlen diese, kommt je nach Immobilientyp alternativ das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.
In Großstädten wie München stehen die Chancen gut, dass es für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke ausreichend Vergleichsdaten gibt, sodass das Vergleichswertverfahren in diesen Fällen besonders gut geeignet ist. Bereits in kleineren Städten mit Einwohnern zwischen 100.000 und 150.000 Einwohnern ist die Datenlage hingegen oftmals nicht aussagekräftig genug, um mit dem Vergleichswertverfahren zuverlässig den Wert der Immobilie zu berechnen.
Ist die Datengrundlage gut, eignet sich das Vergleichswertverfahren für nahezu alle Immobilienarten - für Grundstücke und Reihenhäuser ebenso wie für Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Gutachter und Sachverständige nutzen es beispielsweise dann, wenn der aktuelle Verkehrswert im Rahmen einer Erbschaft, Schenkung oder Scheidung oder bei Immobilientransaktionen (Verkauf oder Kauf) exakt ermittelt werden soll.
Das direkte und das indirekte Vergleichswertverfahren unterscheiden sich vor allem hinsichtlich ihrer Datengrundlage. Liegen Kaufpreise von Objekten vor, die in puncto Lage, Größe, Ausstattung und Zustand der zu bewertenden Immobilie ähneln, nutzt der Sachverständige das direkte Vergleichswertverfahren. Es bietet sich beispielsweise an, wenn ein Nachbargrundstück mit ähnlichen Eigenschaften bereits verkauft wurde oder auch im Fall von Mehrparteienhäusern, in denen ähnliche Wohnungen erst kürzlich den Eigentümer gewechselt haben.
Gibt es keine direkten Vergleichswerte, erfolgt die Wertbestimmung anhand von Immobilienverkäufen aus der Vergangenheit - dann wendet der Sachverständige also das indirekte Vergleichswertverfahren an. Als Datengrundlage dienen die Werte vom örtlichen Gutachterausschuss. Dieser sammelt Angaben zu erfolgten Kaufabschlüssen, ordnet sie kategorisch und stellt sie bei berechtigtem Interessen gegen eine Gebühr zur Verfügung. Weitere mögliche Quellen für eine gute Vergleichsbasis sind:
Der Sachverständige stellt beim indirekten Vergleichswertverfahren anhand der ihm vorliegenden Informationen eine Vergleichsgruppe zusammen, betrachtet einzelne Parameter und nimmt dann individuelle Anpassungen (Zu- und Abschläge) vor. Dabei gilt: Der Anpassungsfaktor muss weniger als 35 Prozent betragen, ansonsten sind die gewählten Immobilien als Vergleichsobjekte weder geeignet noch zulässig.
Welche verschiedenen Faktoren Einfluss auf den Vergleichswert einer Immobilie in München nehmen, hängt vor allem vom Immobilientyp ab. Bei der Bewertung von Grundstücken nimmt der Immobiliengutachter unter anderem die folgenden Aspekte in den Blick:
Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, spielen außerdem diese Faktoren eine Rolle:
Das Vergleichswertverfahren ist nicht ohne Grund das gängigste Wertermittlungsverfahren. Es wird von Sachverständigen routinemäßig eingesetzt und liefert zuverlässige Ergebnisse, insbesondere bei Standardimmobilien in Großstädten wie München - das heißt, bei unbebauten Grundstücken sowie bei Wohnimmobilien mit einer Größe zwischen 30 und 110 Quadratmetern. Hier finden in der Regel ausreichend Transaktionen statt, sodass die Wertermittlung eine realistische und plausible Abbildung des aktuellen Marktgeschehens liefert.
Ein wesentlicher Nachteil dieses Bewertungsverfahrens besteht darin, dass es bei einem Mangel an Vergleichsdaten praktisch nicht durchführbar ist. Im Idealfall liegen mindestens 30 bis 50 Objekte vor, die innerhalb der letzten zwei Jahre den Eigentümer gewechselt haben.
Für die Wertermittlung von Immobilien mit einzigartigen Eigenschaften ist das Verfahren ebenfalls nur schwer anwendbar, denn es gibt nur wenig Spielräume. Da Preise sich schnell verändern und oftmals ältere Daten herangezogen werden müssen, ist das Vergleichswertverfahren zudem recht fehleranfällig und sollte daher immer durch ein zweites Verfahren (Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren) abgesichert werden. Aufgrund der hohen Fehleranfälligkeit sollte das Vergleichswertverfahren ebenso wie die anderen Verfahren zur Immobilienbewertung ausschließlich von kompetenten und erfahrenen Sachverständigen und Gutachtern durchgeführt werden.
Gut zu wissen: Alle unserer Immobiliengutachter & Sachverständigen erfüllen die notwendigen Qualifikationen, um das Vergleichswertverfahren im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens durchführen zu können. Wir besprechen gerne mit Ihnen am Telefon, was für Sie am besten geeignet ist.
Die professionelle Immobilienbewertung mittels Vergleichswertverfahren erfolgt in fünf Schritten:
Es folgt eine stark vereinfachte Beispielrechnung.
Zu bewerten ist eine 75 Quadratmeter große Wohnung im 2. Obergeschoss mit Baujahr 2001. Die Ausstattung ist durchschnittlich, der Zustand der Immobilie entspricht dem Alter. Die Wohnung wird vom Eigentümer selbst genutzt, ist also nicht vermietet.
Anhand von Vergleichswerten vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt der Sachverständige einen durchschnittlichen Immobilienwert von 3.500 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Größe von 75 Quadratmetern ergibt sich ein vorläufiger Vergleichswert von:
Unterschiede zu den herangezogenen Vergleichsobjekten werden nun in Form von Zu- und Abschlägen berücksichtigt. Sind in der Wohnung beispielsweise Reparaturen in Höhe von 8.000 Euro erforderlich, sinkt der Vergleichswert entsprechend:
Auch für die Lage an einer Hauptstraße, eine veraltete Heizungsanlage oder ein Wohnumfeld mit schlechtem Image werden Abschläge eingerechnet. Ist die Immobilie älter als die Vergleichsobjekte, muss dies ebenfalls bei der Berechnung via Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden.
Gegebenenfalls nimmt der Sachverständige im Anschluss eine zusätzliche Marktanpassung vor, um auch das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage in seine Wertermittlung mit einfließen zu lassen. Dabei spielt der sogenannte Marktanpassungsfaktor eine große Rolle: Liegt dieser beispielsweise bedingt durch die Lage bei 0,8, beträgt der realistische Verkehrswert für die Immobilie:
Sie wünschen eine professionelle Verkehrswertermittlung für Ihre Immobilie in München oder im Münchner Umland? Dann nehmen Sie jetzt Kontakt zu uns auf oder vereinbaren Sie einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch. Wir ermitteln den Wert Ihrer Immobilie mithilfe des Vergleichswertverfahrens, beispielsweise im Rahmen eines Verkaufs oder Kaufs, und geben Ihnen dabei viele wertvolle Tipps mit auf den Weg. Rufen Sie uns in München an oder schreiben Sie uns eine E-Mail. Wir freuen uns auf Sie.
ÜBER DEN AUTOR
Timo Stephan
Timo Stephan ist Experte für den Bereich Immobilienbewertung im Sachverständigenwesen. Durch seine praxisnahen, auch für Laien verständlichen Artikel, hilft er Immobilienbesitzern dabei, sich richtig zu informieren und kluge Entscheidungen zu treffen. In diesem Blog erfahren Sie mehr über seine Expertise.
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