Das Ertragswertverfahren für Immobilien

Kapitalanlagen mit dem Ertragswertverfahren professionell bewerten lassen

Erstellt ein Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten für eine Immobilie, kann er dabei je nach Immobilientyp auf drei anerkannte Verfahren zurückgreifen - eines davon ist das Ertragswertverfahren. Wann dieses konkret zum Einsatz kommt, von welchen Faktoren der Ertragswert beeinflusst wird und worauf ganz allgemein zu achten ist, könnten Interessierte hier nachlesen

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eines von drei Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien - neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Mit seiner Hilfe ermittelt der Immobiliengutachter den Wert einer Immobilie anhand der Erträge (Miete oder Pacht), die orts- und marktüblich mit ihr erzielt werden können. Vereinfacht gesagt wird die Miete über die verbleibende Restnutzungsdauer kapitalisiert und anschließend mit einem Risikozuschlag versehen, um den Ertragswert zu bestimmen.

Welche Vorschriften und Faktoren bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens zu berücksichtigen sind, ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Immobilien, die eine Rendite abwerfen, werden vorzugsweise oder zusätzlich mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Dies gilt beispielsweise für:

• Mehrfamilienhäuser
• Mietwohnungen
• Gewerbeimmobilien

Auch im Rahmen der Unternehmensbewertung sowie dann, wenn es um die Wertermittlung von Immobilien mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) geht, ist das Ertragswertverfahren die am häufigsten genutzte Methode.

Welche Vorteile bietet das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren bietet insbesondere bei der Bewertung von Anlageobjekten zahlreiche Vorteile, denn hier stoßen das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren schnell an ihre Grenzen. Da der Gutachter nicht die tatsächliche, sondern die marktübliche Miethöhe in seine Berechnungen mit einbezieht, ist das Verfahren zudem sehr praxisnah. Sachverständige haben außerdem relativ viel Spielraum, vor allem hinsichtlich der Einnahmen und Ausgaben.

Was sind Nachteile des Ertragswertverfahrens?

Dass beim Ertragswertverfahren der marktübliche Mietzins berücksichtigt wird, ist zwar einerseits von Vorteil, hat aber auch Nachteile, weil steigende, sinkende oder gänzlich fehlende Mieteinnahmen nicht in die Berechnung mit einfließen.

Ein weiterer Nachteil ist, dass der ermittelte Verkehrswert einer Immobilie stark vom Liegenschaftszins abhängig ist, der jedoch nicht für jede Gemeinde vorliegt.

Was bedeuten Overrent und Underrent?

Die Berücksichtigung der Mieteinnahmen ist eine Schwachstelle beim Ertragswertverfahren, weil der Gutachter wie bereits erwähnt immer von der marktüblichen Miethöhe ausgeht. Vermietet der Eigentümer seine Immobilie günstiger, spricht der Experte von Underrent; ist sie überteuert vermietet, von Overrent. Im Falle von Underrent berechnet der Sachverständige den entgehenden Ertragswert des Vermieters, bis er durch Mieterhöhungen auf das marktübliche Niveau angehoben werden kann.

Um trotz der genannten Nachteile zu einem verlässlichen Ergebnis zu gelangen, greifen erfahrene Gutachter im Zweifelsfall ergänzend auf ein zweites Bewertungsverfahren zurück, je nach Immobilientyp auf das Vergleichswert- oder das Sachwertverfahren.

Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert einer Immobilie?

Das Ertragswertverfahren gehört neben dem Sachwertverfahren zu den komplexesten Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Der Sachverständige muss bei seinen Berechnungen zahlreiche Faktoren berücksichtigen, zum Beispiel:

• den Bodenwert, das heißt: den Wert des unbebauten Grundstücks
• den Liegenschaftszins, das heißt: den marktüblichen Zinssatz für die jeweilige Immobilie
• die jährlichen Mieteinnahmen
• die jährlichen Bewirtschaftungskosten
• den baulichen Zustand der Immobilie

Eine besondere Funktion spielt der sogenannte Vervielfältiger. Der Sachverständige stellt hier vereinfacht gesagt die Frage, wie lange es dauert, bis sich die Anschaffungskosten für die Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert haben. Auch individuelle Anpassungen in Form von Zu- und Abschlägen beeinflussen das Ergebnis der Wertermittlung.

Ertragswert berechnen: Schritt für Schritt

Wichtig zu verstehen: Die nachfolgende Rechnung ist eine stark vereinfachte Beispielrechnung, die helfen soll, Ihnen die grundlegende Vorgehensweise des Ertragswertverfahrens zu veranschaulichen. Eine solche Wertermittlung ist in der Praxis deutlich komplexer und in manchen Fällen können Teilschritte übersprungen werden.

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert pro Quadratmeter. Er wird vom Sachverständigen beim zuständigen Gutachterausschuss eingeholt und mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert. Angenommen, Sie möchten den Ertragswert Ihrer 80 Quadratmeter großen Wohnung ermitteln lassen, und der Bodenrichtwert liegt bei 650 Euro, so beträgt der Bodenwert:

• 650 Euro x 80 qm = 52.000 Euro

Schritt 2: Jahresrohertrag berechnen

Beim Rohertrag handelt es sich um die Jahresmiete - jedoch nicht um die tatsächlich erzielte Miete, sondern um den marktüblichen Mietzins. Verlangen Sie für Ihre Mietwohnung beispielsweise 10 Euro pro Quadratmeter, ortsüblich sind aber 11 Euro, so werden diese 11 Euro berücksichtigt. Der Rohertrag berechnet sich folgendermaßen:

• 80 qm x 11 Euro x 12 Monate = 10.560 Euro Rohertrag

Schritt 3: Jahresreinertrag ermitteln

Der Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, ergibt den Jahresreinertrag. Angenommen, diese Summe beläuft sich auf 2.100 Euro, so gilt:

• 10.560 Euro – 2.100 Euro = 8.460 Euro Reinertrag

Schritt 4: Bodenwertverzinsung berücksichtigen

Der Liegenschaftszins ist der marktübliche Zinssatz für den entsprechenden Immobilientyp. Er wird mit dem Bodenwert multipliziert (Bodenwert x Liegenschaftszins). Beträgt der Liegenschaftszins 5 Prozent, ergibt das in unserem Beispiel:

• 52.000 Euro x 0,05 = 2.600 Euro

Schritt 5: Gebäudeertragswert berechnen

Die Bodenverzinsung muss vom Jahresreinertrag abgezogen werden, um den Gebäudeertragswert zu ermitteln. Im Anschluss daran wird der Vervielfältiger integriert, um den Liegenschaftszins und zugleich die Restnutzungsdauer bei der Berechnung zu berücksichtigen. Die Höhe des Vervielfältigers entnimmt der Sachverständige einer Tabelle.

Bei einem Liegenschaftszins von 5 Prozent und einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren liegt der Vervielfältigungsfaktor für unsere Beispielimmobilie laut Bewertungsgesetz bei 15,37. Die Formel lautet:

• (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x 15,37 = Gebäudeertragswert

In konkreten Zahlen:

• (8.460 Euro - 2.600 Euro) x 15,37 = 90.068 Euro

Schritt 6: vorläufigen Ertragswert ermitteln

Um den vorläufigen Ertrag zu ermitteln, addiert der Immobiliensachverständige den Wert des Grundstücks mit dem Gebäudeertragswert. Im Falle unseres Beispiels ergibt sich:

• 52.000 Euro + 90.068 Euro = 142.068 Euro

Schritt 7: endgültigen Ertragswert berechnen

Abschließend bezieht der Immobiliengutachter individuelle Faktoren in seine Berechnung des Ertragswerts mit ein, zum Beispiel Baumängel oder mietrechtliche Einschränkungen wie ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht. Diese Faktoren werden in Form von Zu- und Abschlägen berücksichtigt - das Ergebnis ist der endgültige Ertragswert.

Schritt 8: Verkehrswert auf Grundlage des Ertragswerts festlegen

Auf Grundlage dieses ermittelten Ertragswerts wird nun innerhalb eines Verkehrswertgutachtens der Verkehrswert ermittelt. Hierzu werden die besonderen Merkmale der Immobilie berücksichtigt, welche den Verkehrswert um ein Vielfaches vom zuvor ermittelten Ertragswert abweichen lassen können. Hierzu bedarf es der richtigen Einschätzung, Gewichtung und Begründung durch einen erfahrenen Immobiliengutachter.

Verkehrswert professionell ermitteln lassen? Wir helfen Ihnen gerne

Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie in München ermitteln lassen? Dann vertrauen Sie auf unsere langjährige Expertise und vereinbaren Sie einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch. Wir beraten Sie umfassend zum Thema Immobilienwert und erstellen auf Wunsch ein Verkehrswertgutachten Ihrer Immobilie, das alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt. Rufen Sie uns in München an oder nutzen Sie für Ihre Anfrage das Kontaktformular!