Erschließungsstatus – Was er für die Immobilienbewertung bedeutet

Der Erschließungsstatus eines Grundstücks gehört zu den wesentlichen Faktoren, die den Wert einer Immobilie maßgeblich beeinflussen. Er beschreibt, in welchem Umfang ein Grundstück an die öffentliche Infrastruktur angebunden ist – also ob und wie es über Straßen, Wasser, Abwasser, Strom, Gas sowie Telekommunikation verfügt. Für die Ermittlung des Verkehrswerts ist der Erschließungsstatus deshalb von zentraler Bedeutung, denn ein Grundstück ohne funktionierende Erschließung ist in aller Regel nicht bebaubar und damit deutlich weniger wert als ein voll erschlossenes Baugrundstück. Wer den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen möchte, kommt an einer genauen Betrachtung des Erschließungsstatus nicht vorbei.

Die verschiedenen Erschließungsstufen im Überblick

In der Praxis unterscheidet man üblicherweise drei Stufen der Erschließung. Bei einem unerschlossenen Grundstück fehlt die Anbindung an die öffentliche Infrastruktur vollständig; es besteht weder ein Anschluss an das Straßennetz noch an die Versorgungsleitungen. Ein teilerschlossenes Grundstück verfügt bereits über einen Teil der notwendigen Anschlüsse – etwa eine Zuwegung und die Wasserversorgung –, während weitere Erschließungsmaßnahmen noch ausstehen. Als vollerschlossen gilt ein Grundstück schließlich dann, wenn sämtliche für eine Bebauung erforderlichen Anschlüsse vorhanden und nutzbar sind.

Darüber hinaus ist zwischen der technischen und der rechtlichen Erschließung zu unterscheiden. Die technische Erschließung betrifft die tatsächlich vorhandenen Leitungen und Wege, die rechtliche Erschließung hingegen die planungsrechtliche Sicherung, beispielsweise durch einen rechtskräftigen Bebauungsplan nach dem Baugesetzbuch (BauGB).

Erschließungsbeiträge und ihr Einfluss auf den Wert

Ein häufig unterschätzter Aspekt sind die Erschließungsbeiträge. Führt eine Gemeinde erstmalig Erschließungsmaßnahmen durch, können die Eigentümer nach den §§ 127 ff. BauGB an den Kosten beteiligt werden. Dabei trägt die Gemeinde mindestens 10 Prozent des Aufwands selbst, während auf die Grundstückseigentümer bis zu 90 Prozent umgelegt werden können. Diese Beiträge können erheblich ausfallen und sollten bei der Bewertung eines noch nicht abgerechneten Grundstücks unbedingt berücksichtigt werden. Für Käufer ist es daher wichtig zu wissen, ob die Erschließung bereits vollständig bezahlt ist oder ob mit weiteren Forderungen zu rechnen ist – ein Umstand, der den tatsächlichen Bodenwert spürbar verändern kann.

Bedeutung für den Münchner Immobilienmarkt

Auf dem angespannten Münchner Immobilienmarkt mit seinen ausgesprochen hohen Bodenrichtwerten kommt dem Erschließungsstatus eine besondere Rolle zu. Während innerstädtische Grundstücke in gewachsenen Vierteln in der Regel voll erschlossen sind, spielt die Frage der Erschließung vor allem in den Entwicklungsgebieten am Stadtrand und im Münchner Umland eine große Rolle. In großflächigen Neubaugebieten wie Freiham etwa entstehen ganze Stadtquartiere erst nach umfangreichen Erschließungsmaßnahmen. Gerade hier kann der Unterschied zwischen Bauerwartungsland, baureifem Land und voll erschlossenem Baugrund enorme Auswirkungen auf den Quadratmeterpreis haben. Als erfahrene Immobiliengutachter prüfen wir bei jeder Bewertung sorgfältig, in welchem Erschließungszustand sich ein Grundstück befindet und welche finanziellen Verpflichtungen möglicherweise noch offen sind. Nur so lässt sich der Wert einer Immobilie fundiert und nachvollziehbar ermitteln.

Wenn Sie eine professionelle Immobilienbewertung benötigen oder Fragen zum Erschließungsstatus Ihres Grundstücks haben, wenden Sie sich gerne an uns für eine erste kostenfreie Beratung.