Denkmalschutz – Bedeutung für Immobilienbewertung und Eigentümer

Der Denkmalschutz zählt zu den Aspekten, die bei der Bewertung von Immobilien in München regelmäßig eine zentrale Rolle spielen. Gemeint ist der rechtliche Schutz von Bauwerken, Ensembles oder Bodenfunden, die aus geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen oder wissenschaftlichen Gründen erhaltenswert sind. Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, hat das spürbare Folgen für Nutzung, Sanierung, Besteuerung und letztlich auch für den Verkehrswert – Gründe genug, warum dieser Punkt in kaum einem fundierten Gutachten fehlen darf.

Rechtlicher Rahmen in Bayern

In Deutschland ist der Denkmalschutz Ländersache. In Bayern bildet das Bayerische Denkmalschutzgesetz (BayDSchG) die Grundlage. Für die fachliche Beurteilung zuständig ist das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, das die schützenswerten Objekte in der Bayerischen Denkmalliste erfasst. Diese Liste hat allerdings nur nachrichtlichen Charakter: Ein Gebäude ist bereits dann geschützt, wenn es die gesetzlichen Denkmaleigenschaften erfüllt – unabhängig davon, ob es formell eingetragen wurde. Für Eigentümer bedeutet das, dass auch bislang nicht gelistete Objekte betroffen sein können.

Baudenkmal und Bodendenkmal

Grundsätzlich wird zwischen Baudenkmälern und Bodendenkmälern unterschieden. Zu den Baudenkmälern zählen einzelne Gebäude, aber auch ganze Ensembles wie geschlossene Straßenzüge oder Platzanlagen. Bodendenkmäler sind archäologische Zeugnisse unter der Erdoberfläche. Für die Bewertungspraxis am wichtigsten ist der Schutz von Baudenkmälern: Veränderungen, Umbauten, Anbauten oder ein Abriss bedürfen einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis. Selbst scheinbar geringfügige Eingriffe wie der Austausch von Fenstern oder die Dämmung der Fassade sind genehmigungspflichtig.

Auswirkungen auf die Immobilienbewertung

Der Denkmalschutz wirkt bei der Wertermittlung in zwei Richtungen. Wertsteigernd sind die architektonische Einzigartigkeit, der besondere Charme historischer Bausubstanz und nicht zuletzt attraktive steuerliche Vorteile. Über die sogenannte Denkmal-AfA nach § 7i EStG lassen sich Sanierungskosten bei vermieteten Objekten über zwölf Jahre zu 100 Prozent abschreiben – acht Jahre lang mit neun und weitere vier Jahre mit sieben Prozent. Für Selbstnutzer sieht § 10f EStG eine Abschreibung von neun Prozent über zehn Jahre vor. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte stets mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Dem stehen wertmindernde Faktoren gegenüber: Die Genehmigungspflicht schränkt die Gestaltungsfreiheit ein, Sanierungen sind aufwendiger und kostenintensiver, und der Einsatz moderner Materialien oder energetischer Standards ist nur begrenzt möglich. Wie stark diese Faktoren den Verkehrswert im Ergebnis beeinflussen, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich nur durch eine fachkundige Begutachtung seriös beziffern.

Denkmalschutz in München

Gerade in München prägt geschützte Bausubstanz weite Teile des Stadtbilds. Von den Gründerzeitbauten in Schwabing und Haidhausen über die Ensembles im Lehel und rund um den Gärtnerplatz bis zu den Villen in Bogenhausen findet sich historische Architektur in nahezu jedem gewachsenen Viertel. Wer eine solche Immobilie erwirbt, veräußert oder vererbt, sollte den Einfluss des Denkmalschutzes auf den Wert genau kennen. Als erfahrene Immobiliengutachter berücksichtigen wir sämtliche denkmalschutzrechtlichen Auflagen und steuerlichen Besonderheiten, um einen belastbaren und nachvollziehbaren Wert zu ermitteln.

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie bewerten lassen möchten oder weitere Fragen zum Thema Denkmalschutz haben, wenden Sie sich gerne an uns für eine erste kostenfreie Beratung.