Altlasten – Risikofaktor bei der Immobilienbewertung

Der Begriff „Altlasten" bezeichnet im Immobilienbereich Bodenverunreinigungen und schädliche Ablagerungen auf Grundstücken, die durch frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung entstanden sind und eine Gefahr für die menschliche Gesundheit oder die Umwelt darstellen können. Diese Kontaminationen können erhebliche Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie haben und müssen bei jeder professionellen Immobilienbewertung sorgfältig berücksichtigt werden. Altlasten sind nicht nur ein technisches, sondern auch ein rechtliches und wirtschaftliches Problem, das Käufer wie Verkäufer gleichermaßen betrifft.

Definition und rechtliche Grundlagen

Rechtlich werden Altlasten im Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) definiert. Man unterscheidet dabei zwischen altlastenverdächtigen Flächen, Altstandorten und Altablagerungen. Altstandorte sind Grundstücke stillgelegter Anlagen oder Betriebe, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde – beispielsweise ehemalige Tankstellen, Chemiereinigungen, Galvanikbetriebe oder Industriestandorte. Altablagerungen hingegen bezeichnen stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert wurden, etwa alte Deponien oder wilde Müllkippen. Entscheidend ist, dass durch diese Altlasten schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden. Die Sanierungspflicht trifft grundsätzlich den Verursacher, kann aber unter bestimmten Umständen auch auf den aktuellen Eigentümer übergehen – ein erhebliches Haftungsrisiko.

Typische Kontaminationen und ihre Ursachen

Die Art der Kontamination hängt stark von der früheren Nutzung des Grundstücks ab. Häufig anzutreffende Schadstoffe sind Schwermetalle wie Blei, Cadmium oder Quecksilber, polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK), chlorierte Kohlenwasserstoffe, Mineralölprodukte oder auch Asbest im Boden. Besonders kritisch sind ehemalige Tankstellen und Heizöllagerstätten, wo austretendes Öl das Erdreich über Jahrzehnte verseucht haben kann. Auch alte Gewerbebetriebe der Metallverarbeitung, chemische Reinigungen oder Lackierereien hinterlassen oft problematische Rückstände. In München sind aufgrund der langen Industriegeschichte insbesondere Grundstücke in ehemaligen Gewerbegebieten oder Stadtteilen mit historischer Produktionsnutzung betroffen.

Auswirkungen auf die Immobilienbewertung

Altlasten können den Verkehrswert einer Immobilie Altlasten-Risiken beim Immobilienkauf: Von Altstandorten bis Sanierungspflicht. Professionelle Bewertung für München. Jetzt informieren!. Die Kosten für Erkundung, Überwachung und insbesondere Sanierung kontaminierter Böden können schnell in die Hunderttausende oder gar Millionen Euro gehen. Bei der Verkehrswertermittlung müssen diese zu erwartenden Sanierungskosten vom Bodenwert abgezogen werden. Darüber hinaus können Nutzungsbeschränkungen verhängt werden, die die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Grundstücks erheblich einschränken. Banken zeigen sich bei der Beleihung altlastenverdächtiger Grundstücke äußerst zurückhaltend, was die Finanzierung erschwert. Vor einem Grundstückskauf ist daher eine historische Erkundung und gegebenenfalls eine Bodenuntersuchung durch Sachverständige dringend anzuraten.

Besonderheiten für den Münchner Immobilienmarkt

Gerade in München, wo Grundstücke äußerst wertvoll und begehrt sind, können unentdeckte Altlasten zu bösen Überraschungen führen. Viele Stadtteile wie Sendling, Giesing oder die Gewerbegebiete entlang der ehemaligen Industriebänder weisen potenzielle Altlastenstandorte auf. Das Referat für Gesundheit und Umwelt der Landeshauptstadt München führt ein Altlastenkataster, in dem verdächtige Flächen erfasst sind. Bei Umnutzungen von Gewerbeflächen zu Wohnbauland – ein häufiger Vorgang im verdichteten Stadtgebiet – wird die Altlastenproblematik besonders relevant. Eine sorgfältige Due Diligence ist hier unerlässlich, um spätere Haftungsrisiken und Wertverluste zu vermeiden.

Wenn Sie eine Immobilie in München erwerben oder bewerten lassen möchten und Fragen zu möglichen Altlasten haben, unterstützen wir Sie gerne mit unserer Expertise. Kontaktieren Sie uns für eine erste kostenfreie Beratung.