Abschreibung (lineare/progressive) – Wichtige Bewertungsmethoden im Überblick

Die steuerliche Abschreibung von Immobilien ist ein zentrales Instrument der Immobilienbewertung und ein wichtiger Faktor für Investitionsentscheidungen. Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ermöglicht es Eigentümern von vermieteten Immobilien, den Wertverlust ihrer Gebäude über einen definierten Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Dabei unterscheidet man grundsätzlich zwischen verschiedenen Abschreibungsmethoden, wobei die lineare und die progressive Abschreibung zwei grundlegend unterschiedliche Ansätze darstellen.

Lineare Abschreibung – Die Standardmethode in der Praxis

Die lineare Abschreibung ist die mit Abstand gebräuchlichste und wichtigste Methode zur Bewertung von Immobilien. Bei dieser Methode wird der Wertverlust eines Gebäudes gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer verteilt. Das bedeutet, dass jedes Jahr der exakt gleiche Betrag steuerlich abgesetzt werden kann. Die Höhe der linearen Abschreibung richtet sich nach dem Baujahr der Immobilie: Für Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren. Immobilien mit Baujahr ab 1925 werden mit 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben. Für Neubauten, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine erhöhte lineare Abschreibung von 3 Prozent über etwa 33 Jahre. Wichtig ist dabei, dass ausschließlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abgeschrieben werden können, nicht jedoch der Grundstückswert. Die lineare Abschreibung bietet Eigentümern eine hohe Planungssicherheit, da die jährlichen Abschreibungsbeträge konstant bleiben und die Steuerlast entsprechend vorhersehbar reduziert wird.

Progressive Abschreibung – Eine theoretische Alternative

Die progressive Abschreibung hingegen stellt das Gegenstück zur bekannteren degressiven Abschreibung dar und spielt in der Praxis der Immobilienbewertung eine untergeordnete bis nahezu bedeutungslose Rolle. Bei dieser Methode steigen die Abschreibungsbeträge von Jahr zu Jahr an, das heißt, in den ersten Jahren werden niedrigere und in den späteren Jahren immer höhere Beträge abgeschrieben. Diese Methode basiert auf der Annahme, dass bestimmte Wirtschaftsgüter oder Anlagen sich mit zunehmender Nutzungsdauer kontinuierlich stärker abnutzen. Die progressive Abschreibung ist handelsrechtlich nur in seltenen Ausnahmefällen zulässig – nämlich dann, wenn nachgewiesen werden kann, dass der tatsächliche Wertverzehr im Zeitverlauf tatsächlich ansteigt. Dies kann beispielsweise bei technischen Anlagen der Fall sein, die erst über mehrere Jahre hochgefahren werden und erst allmählich ihre volle Kapazität erreichen. Im Immobilienbereich konnte die progressive Abschreibung früher nur für Wohngebäude in Anspruch genommen werden, die vor dem 1. Januar 2006 erworben wurden. Steuerrechtlich ist die progressive Abschreibung nach § 7 EStG heute nicht mehr zugelassen, da das Gesetz abschließend nur die lineare und in bestimmten Fällen die degressive Abschreibung vorsieht.

Bedeutung für den Münchner Immobilienmarkt

Für den Immobilienmarkt in München, der durch eine besonders dynamische Preisentwicklung, eine hohe Nachfrage und einen überdurchschnittlichen Anteil hochwertiger Bestandsimmobilien geprägt ist, bedeutet dies konkret, dass bei der Bewertung von Mietobjekten nahezu ausschließlich die lineare Abschreibung zur Anwendung kommt. Gerade bei der Bewertung von Altbauimmobilien in begehrten Münchner Stadtteilen spielt die korrekte Ermittlung der abschreibungsfähigen Gebäudeanschaffungskosten eine zentrale Rolle für die steuerliche Optimierung der Investition. Ob Gründerzeitvilla in Bogenhausen oder Nachkriegsbau in Schwabing – eine präzise Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude ist für Investoren essenziell, um das steuerliche Potenzial ihrer Immobilie vollständig auszuschöpfen.

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